原標(biāo)題：中交地產(chǎn)去年預(yù)虧17億:3年豪擲千億拿地難去化,中交值減交付貨值減少及減值成虧損原因

出品 | 搜狐地產(chǎn) 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

作者 | 王迪

編輯 | 吳亞

2023年中交地產(chǎn)的業(yè)績(jī)并不盡如人意，開始同比由盈轉(zhuǎn)虧。地產(chǎn)東土地財(cái)

1月28日晚間，去年千億愛游戲體育appIOS中交地產(chǎn)（000736.SZ）發(fā)布2023年度業(yè)績(jī)預(yù)告，預(yù)虧億年因上預(yù)計(jì)歸屬于上市公司股東的豪擲化交凈利潤(rùn)虧損17億元，扣除非經(jīng)常性損益后的拿地難去歸母凈利潤(rùn)為虧損17.5億元，基本每股收益虧損約2.44元。付貨

對(duì)于2023年度預(yù)計(jì)歸屬于上市公司股東的少及損原市公司股凈利潤(rùn)虧損的原因，中交地產(chǎn)的減值經(jīng)解釋是，2023年度達(dá)到交付條件的成虧貨值較上年同期有所減少，公司房地產(chǎn)銷售結(jié)轉(zhuǎn)收入較上年同期減少。中交值減受公司結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)變化等因素影響，地產(chǎn)東土地財(cái)公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)本期交付項(xiàng)目的去年千億毛利率較上年有所下降。公司部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在減值跡象，預(yù)虧億年因上公司將根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則計(jì)提相應(yīng)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，豪擲化交預(yù)計(jì)報(bào)告期計(jì)提金額同比有所增加。

某位業(yè)內(nèi)資深人士告訴搜狐財(cái)經(jīng)，這幾年房企虧損是正常的，因?yàn)槭忻嫔系姆孔悠毡槎荚诮祪r(jià)。中交地產(chǎn)還算是較好的房企，否則融不到近期兩大筆錢。能融到錢，說(shuō)明資產(chǎn)質(zhì)量還比較好。

另一位中交地產(chǎn)前員工則對(duì)搜狐財(cái)經(jīng)指出：“過(guò)去激進(jìn)時(shí)期中交地產(chǎn)獲取的土地很多不夠優(yōu)質(zhì)，去化難就會(huì)造成虧損。愛游戲體育appIOS”

3年花費(fèi)千億拿地，推高成本及負(fù)債率，去化難題待解

中交地產(chǎn)股份有限公司成立于1993年，是中交房地產(chǎn)集團(tuán)控股的兩家房地產(chǎn)上市平臺(tái)之一，另一家為綠城中國(guó)控股有限公司。

作為央企，中交地產(chǎn)在拿地層面上顯示了非央企的特性。近年來(lái)，中交地產(chǎn)拿地十分激進(jìn)。搜狐財(cái)經(jīng)綜合計(jì)算2020到2022年3年，中交地產(chǎn)用于土地購(gòu)置的費(fèi)用超過(guò)千億元。

其中，2020年，中交地產(chǎn)共計(jì)拿地635.59萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng)176.9％，土地購(gòu)置總價(jià)款535.8億元，權(quán)益價(jià)款252.54億元。2021年中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售收入560億元，卻將388億元用于拿地，拿地銷售比高達(dá)69.29％。

在其他房企收縮戰(zhàn)線的背景之下，為拿地2022年中交地產(chǎn)更是砸下近半年?duì)I收。

數(shù)據(jù)顯示，在中指研究院發(fā)布的2022年房企權(quán)益拿地金額TOP100榜中，中交地產(chǎn)以114億元排名第28位。彼時(shí)，中交地產(chǎn)2022年上半年的營(yíng)業(yè)收入為124.42億元。

搜狐財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，此種情況在2023年有所改變。在2023年克而瑞中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100排行榜，以及中指院2023年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益拿地金額與面積TOP100排行榜中，并沒有看到中交地產(chǎn)的身影。

一位常年深耕地產(chǎn)的機(jī)構(gòu)人士告訴搜狐財(cái)經(jīng)，一般小央企經(jīng)營(yíng)能力一般，能拿到地資金上也不愁，但是經(jīng)營(yíng)能力決定了它到底能不能賺錢。

“另外一種可能是像這類企業(yè)需要給城市做基建，政府如果缺少經(jīng)費(fèi)支付，則會(huì)通過(guò)置換成地的方式給企業(yè)。一般置換的土地位置都不太好，所以當(dāng)此種位置不太好的地再去賣的時(shí)候，如果按照現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境大概是要降價(jià)的，這可能也是導(dǎo)致它虧損的原因之一。”上述人士稱。

土地市場(chǎng)的狂飆，也導(dǎo)致了中交地產(chǎn)在去化層面的問(wèn)題。

根據(jù)中交地產(chǎn)此前公告，截至2020年末、2021年末、2022年末和2023年3月末，中交地產(chǎn)的存貨賬面價(jià)值分別為720.35億元、1088.94億元、1069.43億元和1084.13億元，占資產(chǎn)總額的比例分別為72.39%、76.71%、77.89%和77.30%。

“公司存貨的變現(xiàn)能力直接影響到公司的資產(chǎn)流動(dòng)性及償債能力，如果公司因在售項(xiàng)目銷售遲滯導(dǎo)致存貨周轉(zhuǎn)不暢，將對(duì)其償債能力和資金調(diào)配帶來(lái)較大壓力?！敝薪坏禺a(chǎn)稱。

推高的土地成本造成的另一個(gè)問(wèn)題，則是毛利潤(rùn)的下滑。

在去年業(yè)績(jī)會(huì)上，管理層曾指出，近年來(lái)拿地成本不斷提高以及銷售端限價(jià)等各類因素影響，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率總體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，公司部分項(xiàng)目毛利空間有限，盈利空間出現(xiàn)一定程度的收窄。中交地產(chǎn)在2022年就已經(jīng)陷入了“增收不增利”的境況。

僅以2020-2022年3年來(lái)看，中交地產(chǎn)的土地成本占比分別為33.56%、43.87%和56.22%，土地成本占比顯著提高；毛利率分別為26.52%、22.91%和13.43%，呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。

另外，縱觀2022整個(gè)中交地產(chǎn)的操盤結(jié)構(gòu)，大多以小股操盤為主，其持有的115個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，100%權(quán)益占比的僅有16個(gè)，北京海淀幸福里（南）權(quán)益占比甚至僅為 10%。

小股操盤容易帶來(lái)反噬，不可避免地會(huì)帶來(lái)旗下子公司“罰單”較多，“踩線”違規(guī)施工、環(huán)保問(wèn)題、虛假宣傳、糾紛等諸多問(wèn)題，樓盤去化等問(wèn)題也難免受到合作方的影響。

中交地產(chǎn)“輸血”：35億元定增推進(jìn)中，再向控股股東申請(qǐng)100億借款

一方面，去化存在難點(diǎn)，另一方面，中交地產(chǎn)這幾年高杠桿拿地運(yùn)行的結(jié)果是，居高不下的負(fù)債率。

就三道紅線來(lái)看，截止2023年3月末，中交地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為82.34%，凈負(fù)債率為294.01%，現(xiàn)金短債比為0.47。搜狐財(cái)經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，其剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率近年來(lái)一直維持在80%以上，而凈負(fù)債率在2020年末高達(dá)317.70%。

為了緩解高企的債務(wù)，中交地產(chǎn)曾未停息“輸血”的步伐。此次與中交地產(chǎn)預(yù)虧公告一同發(fā)布的還有，中交地產(chǎn)向特定對(duì)象發(fā)行股票相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)展。

2023年3月14日，中交地產(chǎn)定增方案獲股東大會(huì)審議通過(guò)，向符合中國(guó)證監(jiān)會(huì)規(guī)定的不超過(guò)35名(含本數(shù))特定對(duì)象發(fā)行的方式，發(fā)行的股票數(shù)量按照募集資金總額除以發(fā)行價(jià)格確定，且不超過(guò)本次發(fā)行前公司總股本的30%，即不超過(guò)約2.09億股(含本數(shù))，募集資金總額預(yù)計(jì)不超過(guò)人民幣35億元(含本數(shù))。

2023年6月，中交地產(chǎn)定增申請(qǐng)獲得深圳證券交易所上市審核中心審核通過(guò)。11月，中交地產(chǎn)先后更新了相關(guān)募集資料的修訂稿、注冊(cè)稿。截至公告披露日，中交地產(chǎn)稱，本次向特定對(duì)象發(fā)行股票相關(guān)工作有序推進(jìn)中，無(wú)應(yīng)披露未披露的信息。

據(jù)了解，中交地產(chǎn)本次定增所募集資金在扣除發(fā)行費(fèi)用后，主要投向5個(gè)均已取得首批預(yù)售許可證并進(jìn)行預(yù)售的“保交樓、保民生”住宅項(xiàng)目，具體包括長(zhǎng)沙鳳鳴東方項(xiàng)目（8億元）、鄭州翠語(yǔ)紫宸項(xiàng)目（0.6億元）、武漢中交澄園項(xiàng)目（6億元）、惠州紫薇春曉項(xiàng)目（6.5億元）、天津春映海河項(xiàng)目（3.4億元）。

其中，5個(gè)募投項(xiàng)目合計(jì)募集資金約24.5億元，另有不高于10.5億元的募集資金將用于補(bǔ)流，以滿足公司資金需求，從而提高公司抗風(fēng)險(xiǎn)能力和持續(xù)盈利能力。

針對(duì)業(yè)績(jī)是否會(huì)影響定增情況，中交地產(chǎn)曾在承諾函中指出，2023年1-9月相關(guān)業(yè)績(jī)波動(dòng)未對(duì)公司未來(lái)長(zhǎng)期持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力產(chǎn)生重大不利影響，對(duì)本次募投項(xiàng)目不會(huì)產(chǎn)生重大不利影響，不會(huì)導(dǎo)致公司不符合發(fā)行條件，不會(huì)對(duì)本次發(fā)行構(gòu)成實(shí)質(zhì)性障礙。

在去年11月中交集團(tuán)上市公司2023年集體業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，中交地產(chǎn)董事會(huì)秘書田玉利曾回應(yīng)稱，該次定增發(fā)行價(jià)格不低于定價(jià)基準(zhǔn)日前20個(gè)交易日公司A股股票交易均價(jià)的80%，且不低于定價(jià)基準(zhǔn)日前公司最近一期末經(jīng)審計(jì)的歸屬于母公司普通股股東的每股凈資產(chǎn)值。

除了定增之外，中交地產(chǎn)也在通過(guò)發(fā)債滿足對(duì)資金的饑渴。

1月23日，中交地產(chǎn)公告稱，為保證公司資金需求，提高決策效率，經(jīng)與控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司協(xié)商，公司（包括下屬控股子公司）擬向地產(chǎn)集團(tuán)（包括下屬控股子公司）新增借款額度（簽訂借款合同金額）不超過(guò)100億元，借款年利率不超過(guò)7.5%。

此外，去年10月，中交地產(chǎn)還公告稱，將發(fā)行規(guī)模不超過(guò)43億元的公司債券，募集資金擬用于償還到期公司債務(wù)和補(bǔ)充流動(dòng)資金等用途。

原始股東清倉(cāng)式減持股份繼續(xù)

除了融資及業(yè)績(jī)虧損之外，中交地產(chǎn)也面臨著原始股東減持的境況。

2022年，中交地產(chǎn)被冠以“地產(chǎn)第一妖股”之名，股價(jià)從6.31元狂漲至17.91元，漲幅超過(guò)180%；共拉出28個(gè)漲停板，為中交地產(chǎn)有史以來(lái)漲停板最多的年份，這引發(fā)上市公司發(fā)出14次風(fēng)險(xiǎn)提示公告。

此后，中交地產(chǎn)股價(jià)也迎來(lái)波動(dòng)式下降。1月25日、1月26日，中交地產(chǎn)（000736）連續(xù)兩個(gè)交易日漲停。截至1月29日收盤，中交地產(chǎn)股價(jià)為10.57元/股。

對(duì)此，中交地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司股票連續(xù)3個(gè)交易日內(nèi)（2024年1月24日、1月25日、1月26日）收盤價(jià)格漲幅偏離值累計(jì)達(dá)到20％，根據(jù)深圳證券交易所有關(guān)規(guī)定，屬于股票交易異常波動(dòng)的情況。

在此之前的1月3日，中交地產(chǎn)公告稱，2023年6月30日至2023年12月29日，重慶渝富已減持476.63萬(wàn)股，減持比例0.69%，減持均價(jià)10.59元/股。此次減持后，重慶渝富持股比例降至4.99%。

重慶渝富成立于2004年，為重慶國(guó)資委下屬企業(yè)。重慶渝富上升為大股東的時(shí)間為2005年9月。公司前四大股東中經(jīng)四通、重慶皇豐、上海萬(wàn)浦、上海華岳持有的合計(jì)47.87%的公司股份以人民幣300萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給重慶渝富，轉(zhuǎn)讓后重慶渝富成為本公司第一大股東。

重慶渝富開始減持中交地產(chǎn)的時(shí)間為2021年，當(dāng)年累計(jì)減持530.58萬(wàn)股。據(jù)2021年年報(bào)披露，重慶渝富持股比例9.92%總持股約6900萬(wàn)股，仍為第二大股東。

截至1月3日公告披露日，上述減持計(jì)劃的實(shí)施時(shí)間已到期，減持后，重慶渝富仍持有公司3477.168萬(wàn)股股份，占總股本的4.99%。

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