原標(biāo)題：北京二手房“春意濃”：半月網(wǎng)簽5459套，春意濃低價(jià)房源搶手，北京半月“等等黨”急了！手房手波膽app

圖片來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)

出品 | 搜狐地產(chǎn) 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

作者 | 陳盼盼

編輯 | 吳亞

“市場(chǎng)確實(shí)開(kāi)始起來(lái)了”，網(wǎng)簽一名從業(yè)十年的套低我愛(ài)我家經(jīng)紀(jì)人觀察道。進(jìn)入3月，價(jià)房急市經(jīng)房天氣回暖，源搶北京樓市也開(kāi)始回暖了。等黨

北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，場(chǎng)財(cái)近兩周，春意濃北京二手房住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)分別為2719套、北京半月2740套，手房手分別環(huán)比上漲48.5%、網(wǎng)簽0.7%，套低累計(jì)達(dá)5459套。價(jià)房急市經(jīng)房

3月份二手房成交數(shù)據(jù)的好轉(zhuǎn)，令中原地產(chǎn)首席分析師張大偉直呼，“樓市小陽(yáng)春怕是真擋不住了。”從近期草簽數(shù)據(jù)來(lái)看，剛過(guò)去的這個(gè)周末（3月9日-10日）北京二手房簽約接近2200套，比上周1700多了500套，有經(jīng)紀(jì)人預(yù)計(jì)下周末應(yīng)該可以突破2500套。這意味著，“小陽(yáng)春”已至。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前市場(chǎng)最大的特征是，以消化低價(jià)房源為主，有兩個(gè)因素：一是去年以來(lái)降價(jià)比較明顯，達(dá)到剛需入場(chǎng)的門(mén)檻；二是買(mǎi)賣(mài)雙方、中介都認(rèn)識(shí)到，波膽app在市場(chǎng)比較透明的情況下，只有順?shù)N甚至大概率要低于上一套的售價(jià)，才能賣(mài)出去。

不過(guò)，他認(rèn)為，由于價(jià)格下跌預(yù)期強(qiáng)，跌價(jià)預(yù)期也實(shí)現(xiàn)了，等待和觀望的情緒濃厚。“積累的剛需、剛改（非買(mǎi)不可）釋放完，交易量就下滑了，這與2023年2-3月份回升，4月份迅速回落有相似的地方?！?

“小陽(yáng)春”雖遲卻到，以消化低價(jià)房源為主

相比涼涼的樓市春節(jié)檔，春節(jié)后北京二手房“小陽(yáng)春”緩緩來(lái)襲。每年3-4月，伴隨著春節(jié)前后積壓的供應(yīng)量、需求量逐漸釋放，以及學(xué)區(qū)房需求的帶動(dòng)，樓市會(huì)迎來(lái)一波上漲行情，因此被稱(chēng)為“小陽(yáng)春”。

李宇嘉總結(jié)道，“小陽(yáng)春”一般都是二手房先回升，主要原因是節(jié)后剛需買(mǎi)房、剛改換房（先買(mǎi)后買(mǎi)）的案例增加，其中有結(jié)婚、學(xué)位、就業(yè)等需求。

從二手房供需結(jié)構(gòu)來(lái)看，今年小陽(yáng)春與往年總體一致，供應(yīng)上升疊加政策利好，購(gòu)房需求逐步釋放。其中，學(xué)區(qū)房依舊貢獻(xiàn)了不可忽視的力量。

據(jù)了解，因北京幼升小、轉(zhuǎn)學(xué)、跨區(qū)小升初都要求在每年5月份之前，落實(shí)房子和戶(hù)口。為了不耽誤信息采集等流程，家長(zhǎng)們通常在3月份積極看房、購(gòu)房，也變相促成了“小陽(yáng)春”北京二手房成交量的走高。

例如，家有二娃的蔡女士剛在3月10日簽完購(gòu)房合同。她頗有些無(wú)奈的稱(chēng)，“今年5月大寶就要小升初登記，我等不了了?！?/p>

那么，今年“小陽(yáng)春”與往年有何不同？ 綜合數(shù)據(jù)來(lái)看，往年市場(chǎng)是量?jī)r(jià)齊升，今年則是以?xún)r(jià)換量，整體以消化低價(jià)房源為主。

一名從業(yè)8年經(jīng)紀(jì)人觀察道：“現(xiàn)在市場(chǎng)房源多，客戶(hù)少，價(jià)格整體比去年前半年降了10%左右，有些區(qū)域甚至更高?！?

房源多到什么程度？搜狐財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，龍年春節(jié)后，北京二手房掛牌量一路攀升，從2月27日上午的 13.99萬(wàn)套迅速漲至目前的14.3萬(wàn)套，比春節(jié)前還多7000套；而目前貝殼找房?jī)?nèi)網(wǎng)實(shí)際掛牌量已漲至17萬(wàn)套。

掛牌量激增一度令市場(chǎng)擔(dān)憂(yōu)二手房?jī)r(jià)格會(huì)繼續(xù)“踩踏”下行。一個(gè)典型的案例是，2月底，位于豐臺(tái)區(qū)三環(huán)內(nèi)的西羅園小區(qū)曾掛出了一套總價(jià)399萬(wàn)元、單價(jià)3.7萬(wàn)元的106.76平方米房源，遠(yuǎn)低于小區(qū)5萬(wàn)元/平方米的均價(jià)，引起業(yè)內(nèi)一片嘩然。

搜狐財(cái)經(jīng)了解到，該房源屬于瑕疵房，有遮擋、采光不好，業(yè)主為了盡快出手選擇大幅降價(jià)彌補(bǔ)缺點(diǎn)，最終成交價(jià)為390萬(wàn)。

在中介看來(lái)，這套房子位置、戶(hù)型不差，價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)后，反而很值得“撿漏”。目前，市面上存在不少可以撿漏的房源。搜狐財(cái)經(jīng)以購(gòu)房者身份走訪(fǎng)市場(chǎng)中發(fā)現(xiàn)，中介們普遍熱衷于推薦“撿漏”房。

一套在平臺(tái)掛牌320萬(wàn)的55平南向兩居“老破小”，團(tuán)結(jié)湖附近門(mén)店的一名經(jīng)紀(jì)人門(mén)亞軍直接告訴搜狐財(cái)經(jīng)底價(jià)，“280萬(wàn)絕對(duì)能拿下”。他表示，“我們喜歡推降得多的房子，客戶(hù)愿意買(mǎi)，我們也能賣(mài)出去。目前門(mén)店都在全力推這套房。”

除經(jīng)紀(jì)人門(mén)亞軍，近一周已有3名不同機(jī)構(gòu)的經(jīng)紀(jì)人聯(lián)系搜狐財(cái)經(jīng)，無(wú)一例外地推薦降幅高的房源，超值、白菜價(jià)、性?xún)r(jià)比高成為他們口中的高頻詞。

事實(shí)上，二手房總價(jià)的下跌確實(shí)吸引了一批觀望的剛需客擇優(yōu)入手。一對(duì)從去年小陽(yáng)春開(kāi)始看房，經(jīng)歷了下半年唱衰房地產(chǎn)的北漂夫妻，在今年3月初終于在北京買(mǎi)到了房子。

她坦言，“過(guò)完年發(fā)現(xiàn)不錯(cuò)的房子陸續(xù)成交，剩下預(yù)算范圍內(nèi)的或多或少的都有硬傷，不想看了，也不想租房了，就下手了。據(jù)悉，這套房子位于三環(huán)，次頂層兩居可該三居，成交價(jià)與去年9月掛牌價(jià)相比降了108萬(wàn)。

李宇嘉認(rèn)為，“二手房在區(qū)位分布、即時(shí)可投入適用、戶(hù)型和總價(jià)的多樣性上更有優(yōu)勢(shì)，特別是低總價(jià)、低單價(jià)的二手房源是剛需的首選；另一方面，去年二手房?jī)r(jià)跌幅大于新房，新房戶(hù)型總體偏大，不太適應(yīng)剛需為主的市場(chǎng)?！?/p>

房?jī)r(jià)跌到位，“等等黨”坐不住了

當(dāng)房?jī)r(jià)下降20萬(wàn)，觀望著想再看看，但當(dāng)房?jī)r(jià)下降100萬(wàn)時(shí)，總有人會(huì)心動(dòng)。搜狐財(cái)經(jīng)走訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，這個(gè)春天一批持幣觀望的購(gòu)房者蠢蠢欲動(dòng)，開(kāi)始看房了。

最近，李先生的朋友們正在瘋狂勸他在出手買(mǎi)房，甚至將群名改為“現(xiàn)在不買(mǎi)房，5年又白忙”，理由是：“你已北漂10多年，以后也在北京發(fā)展，肯定要在北京買(mǎi)房，只是什么時(shí)候買(mǎi)的問(wèn)題。”

其中一位已在回龍觀置業(yè)的朋友觀察，今年回龍觀附近的二手房已降至2017年的水平，認(rèn)為現(xiàn)在是買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)。面對(duì)朋友們的苦口婆心，李先生近期開(kāi)始行動(dòng)、聯(lián)系中介看房。

無(wú)獨(dú)有偶，二手房總價(jià)下跌讓單身未婚的趙女士突然發(fā)現(xiàn)能買(mǎi)得起房了。“今年初聚會(huì)聽(tīng)朋友說(shuō)起南三環(huán)附近有一居室從250多萬(wàn)跌到200萬(wàn)以下，我算了下自己手里的錢(qián)居然可以覆蓋首付，公積金加上現(xiàn)在租房的錢(qián)也能覆蓋房貸，頓時(shí)心動(dòng)了?！?/p>

趙女士對(duì)搜狐財(cái)經(jīng)表示，“在北京有房這件事本身就很有吸引力，原本以為至少有100萬(wàn)才有資格看房，現(xiàn)在既然能買(mǎi)了，就想趁著這波行情抓緊上車(chē)，還房貸也算是給自己打工。”

徐源源（化名）與趙女士的想法如出一轍，“租房子好貴、給房東打工也虧，春節(jié)前看到租住的北苑附近有套70平的房子降了80多萬(wàn)，我湊了湊首付，發(fā)現(xiàn)能湊上就買(mǎi)了?！彼Q(chēng)，我買(mǎi)的這套房是同小區(qū)倒數(shù)第二便宜的，能選擇的范圍很小。

與徐源源迅速出手不同，趙女士在聯(lián)系中介看了10套房子后，買(mǎi)房的欲望正在一點(diǎn)點(diǎn)消退。

她直言，雖然南三環(huán)的一居室價(jià)格很美麗，但房齡及居住環(huán)境實(shí)在讓人沒(méi)有買(mǎi)房的欲望?！吧现苣┛戳艘惶?90萬(wàn)的臨鐵一居室，是難得的短樓齡房，但是一層有10多住戶(hù)，房子挨著房子，樓道又深有長(zhǎng)，看起來(lái)像上世紀(jì)的筒子樓，直接勸退我了?！?/p>

與趙女士一樣，在看房過(guò)程中，李先生亦發(fā)現(xiàn)很難遇到合適的房子。有過(guò)購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)的同學(xué)為他我定了幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，就是好出手、房齡15年左右、總價(jià)大概 400- 500 萬(wàn)且近地鐵的兩居室，不要買(mǎi)“老破小”，要買(mǎi)帶電梯的次新房。

李先生稱(chēng)，“按這個(gè)條件檢索，我發(fā)現(xiàn)整個(gè)昌平都沒(méi)有幾套。符合總價(jià)要求的房源點(diǎn)進(jìn)去一看，發(fā)現(xiàn)位置偏遠(yuǎn)、又老又破又?。环洗涡?、戶(hù)型的房子總價(jià)不合適，算一下貸款，再算一下月供，我的心就涼了一半。”

趙女士感嘆，“看房是一回事兒，能不能買(mǎi)房又是一回事兒。”

“小陽(yáng)春”能否持續(xù)？

目前購(gòu)房者積極入市，令市場(chǎng)看到“小陽(yáng)春”到來(lái)的更多可能，不過(guò)這個(gè)“小陽(yáng)春”的“成色”如何、能不能持續(xù)，還有待觀察。

部分觀點(diǎn)參考了近七年來(lái)的成交數(shù)據(jù)，認(rèn)為今年3月北京二手房成交量至少超過(guò)1.5萬(wàn)套，才能算是“小陽(yáng)春”。而今年3月上旬無(wú)論是網(wǎng)簽數(shù)據(jù)還是草簽數(shù)據(jù)均在5000套左右，后續(xù)20天能否達(dá)到1萬(wàn)套的水平，業(yè)內(nèi)普遍保持懷疑。

“今年小陽(yáng)春很可能是最弱的一次小陽(yáng)春?！睆埓髠ケ硎荆?月份很可能只有少數(shù)城市成交會(huì)環(huán)比1月多一點(diǎn)，大部分持平。往年小陽(yáng)春3月市場(chǎng)成交量會(huì)是1月份的翻倍，在2024年出現(xiàn)可能性不大。

對(duì)于此輪的“小陽(yáng)春”反彈力度，李宇嘉預(yù)測(cè)，從目前市場(chǎng)交易來(lái)看，此前積蓄的剛需釋放是主要?jiǎng)恿ΑＲ痪€(xiàn)城市新市民、年輕人的剛需基礎(chǔ)很扎實(shí)，前幾年大量來(lái)京的創(chuàng)業(yè)、入戶(hù)的，積累了一大批購(gòu)房潛力人群。剛需買(mǎi)房、剛改換房，價(jià)格下降后探到了購(gòu)買(mǎi)力水平，驅(qū)動(dòng)這一輪回升。

但是由于價(jià)格下跌預(yù)期強(qiáng)，跌價(jià)預(yù)期也實(shí)現(xiàn)了等待和觀望的情緒濃厚。在李嘉宇看來(lái)“積累的剛需、剛改,(非買(mǎi)不可)釋放完，交易量就下滑了，這與 2023年2-3月份回升,4月迅速回落有相似的地方。”

或許考慮到“小陽(yáng)春”過(guò)后會(huì)重蹈去年成交量?jī)r(jià)回落的覆轍，一位從業(yè)11年的經(jīng)紀(jì)人建議：不著急買(mǎi)房的人可以再等等。

“目前二手房庫(kù)存量大，選擇空間也大，有需要的購(gòu)房者，看到戶(hù)型稀缺的價(jià)錢(qián)合適可以下手；不急需的，可以觀望半個(gè)月看看市場(chǎng)走勢(shì)、價(jià)格走勢(shì)再考慮入手。”他認(rèn)為，沒(méi)人能踩到最低點(diǎn)，但是現(xiàn)在庫(kù)存特別多，房?jī)r(jià)短時(shí)間漲不起來(lái)。查看更多